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Comeback der Dienstwohnung – Wenn der Arbeitgeber auch Vermieter ist

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In Zeiten von steigenden Mieten und Bevölkerungsschwund in ländlichen Regionen kann eine Wohnung das ausschlaggebende Argument sein, um Fachkräfte an sich zu binden, oder für sich zu gewinnen. Gerade in Großstädten wie München, Frankfurt, Hamburg und nicht zuletzt Berlin benötigt man viel Zeit, um eine Wohnung zu finden. Was lange als altmodisch und überholt galt, kommt wieder in Mode – die Dienstwohnung.

Was ist eine Dienstwohnung?

Diese einfach erscheinende Frage beinhaltet bereits die ersten Rechtsfragen, die geklärt werden müssen. Grundsätzlich versteht man unter einer Dienstwohnung eine Wohnung, die dem Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber bereitgestellt wird. Je nach vertraglicher Ausgestaltung gibt es unterschiedliche rechtliche Folgen für das Verhältnis von Mietvertrag zu Arbeitsvertrag. Im Wesentlichen gibt es zwei Arten von Dienstwohnungen:

  • Die Werkmietwohnung ist in 576 BGB geregelt. Dabei werden zwei getrennte und selbstständige Verträge abgeschlossen, wobei das Mietverhältnis mit Bezug zum Arbeitsverhältnis begründet wird, aber eigenständig ist. Die Werkmietwohnung kann sowohl als gewöhnliche Werkswohnung als auch als funktionsgebundene Werkmietwohnung ausgestaltet werden. Die funktionsgebundene Werkmietwohnung ist in § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB geregelt und liegt vor, wenn die Art der Tätigkeit die Überlassung einer Wohnung voraussetzt, beispielsweise die Leuchtturmwärterwohnung.
  • Bei der Werkdienstwohnung sind der Mietvertrag und der Arbeitsvertrag in einem Vertrag zusammengefasst, geregelt in 576b BGB. Dabei ist die Wohnung zumeist Teil der Vergütung des Arbeitnehmers. Folge dieser Ausgestaltung ist, dass eine isolierte Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich ist, da ein Vertrag vorliegt und eine Teilkündigung nicht zulässig ist (vgl. BAG 23.08.1989 – Az. 5 AZR 569/88).

Diese Differenzierung wirkt sich bis hin zum zuständigen Gericht aus. Für Rechtsstreitigkeiten betreffend Werkmietwohnungen sind die Amtsgerichte gem. § 29a ZPO und bei Werkdienstwohnungen die Arbeitsgerichte zuständig (vgl. BAG 24.01.1990 – 5 AZR 749/87).

Der Arbeitgeber, ein „normaler“ Vermieter?

Unabhängig davon, was „normal“ bedeutet, finden auf Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung die Vorschriften des Mietrechts Anwendung. Insbesondere hat der Gesetzgeber festgehalten, dass Abweichungen zum Nachteil des Arbeitnehmers unwirksam sind, §§ 576 Abs. 2, 576b Abs. 2 BGB.

Kleine Besonderheiten gibt es trotzdem: bei einer Werkdienstwohnung und typischerweise bei einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung besteht eine Pflicht zur Benutzung. Diese Pflicht kann bei einer gewöhnlichen Werkmietwohnung auch vereinbart werden. Besteht eine Pflicht zur Benutzung, kann der Arbeitgeber auch verpflichtet sein, die Kosten für einen Umzug nach § 670 BGB zu tragen.

Eine weitere Besonderheit liegt vor, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer die Wohnung unter dem Mietspiegel anbietet. Die Differenz zwischen Mietpreis und Mietspiegel stellt einen geldwerten Vorteil dar und muss versteuert werden.

Beendigung des Mietvertrages

Bei der Beendigung der Mietverhältnisses ist zwischen der Werkmietwohnung und der Werkdienstwohnung zu unterscheiden.

Der Vertrag über die Werkmietwohnung wird nicht automatisch zusammen mit dem Arbeitsverhältnis beendet, sondern bedarf einer separaten Kündigung, da es zwei separate Verträge gibt. Eine vertragliche Verknüpfung der Beendigung ist unzulässig. Während des laufenden Arbeitsverhältnisses kann das Mietverhältnis ganz normal von beiden Parteien beendet werden, dazu zählt auch die Eigenbedarfskündigung durch den Arbeitgeber, es kommt dabei allerdings auf den sogenannten „Betriebsbedarf“ an.

Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt es Sonderregelungen für die Beendigung des Mietverhältnisses. Werkmietwohnungen ohne Funktionsbindung können gem. § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden, wenn die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird (Betriebsbedarf). Bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen beträgt die Frist sogar nur einen Monat zum Monatsende, § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Die Kündigung muss jedoch am 3. Werktag des Monats vorliegen. In allen Fällen darf das Mietverhältnis nicht länger als 10 Jahre bestehen.

Durch die Verknüpfung von Arbeits- und Mietvertrag bei der Werkdienstwohnung ist auch deren Beendigung miteinander verbunden. Demnach führt die Beendigung des Arbeitsvertrages auch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Im laufenden Arbeitsverhältnis kann das Mietverhältnis nur mit einem vorher vereinbarten Widerrufsvorbehalt beendet werden.

Empfehlenswert sind Regelungen für den Fall, dass das Arbeitsverhältnis durch Renteneintritt des Mitarbeiters beendet wird. Bei einer gewöhnlichen Werkmietwohnung ist dies unproblematisch. Um Rechtssicherheit für den Arbeitnehmer zu schaffen, kann auch eine Zusicherung über die Fortsetzung des Mietvertrages erfolgen.

Mitbestimmung des Betriebsrats

Geht es um eine Werkdienstwohnung oder eine Werkmietwohnung, kommen verschiedene Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats in Betracht. Handelt es sich bei der Wohnung um eine Sozialeinrichtung, folgt das Mitbestimmungsrecht aus § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG. Ist die Wohnung Teil der Vergütung, ist § 87 Abs. 1 Nr. 10 BetrVG einschlägig.

Hinsichtlich der Werkmietwohnung besteht jedenfalls das Mitbestimmungsrecht aus § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG. Demnach hat der Betriebsrat bei der Zuweisung und Kündigung von Wohnräumen und bei der Aufstellung von allgemeinen Nutzungsbedingungen mitzubestimmen.

Fazit

Werkswohnungen, unabhängig von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung, können dazu dienen, sich als attraktiver Arbeitgeber zu präsentieren. Natürlich können Arbeitgeber Wohnungen nicht aus dem Hut zaubern, langfristig können sich entsprechende Investitionen aber durchaus lohnen. Dabei dient die Werkswohnung nicht nur in der Stadt als attraktiver Vorteil, sondern auch in ländlichen Region können diese einen Anreiz zum Umzug bieten. Besonders für ausländische Fachkräfte kann eine Werkswohnung den Einstieg erheblich erleichtern.

Jakob Friedrich Krüger

Rechtsanwalt

Associate
Jakob F. Krüger berät nationale und internationale Unternehmen mit einem Schwerpunkt seiner Tätigkeit in der Vorbereitung von Kündigungen und anschließender Prozessführung. Zudem berät er Mandanten in der Gestaltung von Anstellungs-, Aufhebungs- und Abwicklungsverträgen sowie zu Fragen des Betriebsverfassungsrechts.
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